Streit mit wachsender Welle von Regelverstößen Airbnb-Vermietungen

Von Michael E. Chapnick / Veröffentlicht September 2015

Ein kürzlich erschienener Artikel im Boston Globe zeichnete den Fall eines Eigentümers von Eigentumswohnungen auf, der als Gastgeber begeisterte Kritiken die Ferienwohnung Website Airbnb. Er unternahm große Anstrengungen, um den Bedürfnissen und Launen seiner Gäste gerecht zu werden, aber anscheinend erstreckte sich seine Bereitschaft, sich zu verpflichten, nicht auf seine Wohngemeinschaft und seine Nachbarn.

Der Eigentümer der Einheit wurde mit einer Geldstrafe von 9.700 US-Dollar belegt, weil er gegen die Regeln seiner Condominium Association gegen Kurzzeitmieten über die immer beliebter werdende Website verstoßen hatte, auf der Benutzer ihre Residenzen für Kurzzeitmieten auflisten können, die sich an Gäste richten, die mehr heimelige Unterkünfte wünschen. Der Eigentümer hat einen Anwalt beauftragt, eine niedrigere Geldstrafe auszuhandeln, und er wird zitiert, dass er „als Eigentümer nicht erwartet hätte, dass jemand anderes in meinem eigenen Haus ein Problem wäre.“Vielleicht hätte er es besser wissen sollen, da die meisten Bündnisse und Regeln des Vereins kurzfristige Vermietungen verbieten und einige sogar ein Bewerbungsverfahren mit Hintergrundüberprüfungen für potenzielle Mieter beinhalten. Dennoch behaupten er und andere Gerätebesitzer, die Regeln nicht zu kennen, nachdem sie je nach Satzung ihrer Verbände für jede Nacht, in der sie ihre Einheiten gemietet haben, mit Geldstrafen zwischen 100 und 1.000 US-Dollar belegt wurden Bericht der Zeitung.Mit Floridas unzähligen Luxus-Eigentumswohnungen am Wasser mit investoreneigenen Einheiten, die während großer Teile des Jahres untätig sind, stellt die wachsende Popularität von Airbnb und seinen Konkurrenten HomeAway und VRBO ein potenziell bedeutendes neues Problem dar Bereich, der die Aufmerksamkeit vieler Verbandsvorstände in der gesamten Region erhalten sollte. Die Aussicht auf eine Drehtür für Kurzzeitgäste stellt Sicherheits- und Belästigungsprobleme dar, insbesondere für Eigentumswohnungen, und die Vorstände der staatlichen Wohnungsbauverbände wären gut beraten, ihre Bündnisse zu überprüfen und möglicherweise zu stärken, um diese Art von Vermietungen ausdrücklich zu verbieten und angemessene Durchsetzungsbestimmungen und -verfahren sicherzustellen. Für diejenigen Verbände, die bereits mit Eigentümern zu kämpfen haben, die diese Websites für kurzfristige Vermietungen nutzen oder vermuten, dass dies geschieht, sollten ihre Maßnahmen zur Durchsetzung der Regeln mit gründlichen Untersuchungen beginnen. In einer nicht konfrontativen und höflichen Weise sollte der Hausverwalter oder Vorstandsmitglied mit den neuen Gästen in den Residenzen, die im Verdacht stehen, gemietet zu werden, über die Art ihrer Vereinbarung mit dem Eigentümer der Einheit und wie sie die Immobilie entdeckt haben, erkundigen. Sie sollten ihre Ergebnisse dokumentieren, und sie sollten auch die Websites recherchieren, um die anstößigen Einträge zu finden und zu speichern. Bewaffnet mit diesen Informationen können sie dann an zwei Fronten vorwärts gehen: direkt mit dem Eigentümer sowie mit Airbnb oder der Website, die die Einheit auflistet. Airbnb enthält in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Gastgeber, dass sie die Regeln für die Vermietung in ihren Gemeinden einhalten müssen, und die Website behält sich das Recht vor, alle Einträge zu löschen, die ihrer Meinung nach gegen ihre Bedingungen verstoßen. Vermutlich wären das Unternehmen und seine Konkurrenten bereit, die Entfernung von Inseraten durch Hosts in Betracht zu ziehen, die gegen die Regeln der Community Association verstoßen, und einer meiner Kollegen in unserer Firma hat von einem Kunden von einem Fall erfahren, in dem Airbnb kontaktiert wurde Der Verband und zog einen Eintrag von seiner Website, nachdem er von der Regelverletzung erfahren hatte.Darüber hinaus sollten Verbände die Beweise, die sie über die Vermietung dieser Websites gesammelt haben, mit ihrem Rechtsbeistand teilen, der die Informationen verwenden kann, um eine sofortige Unterlassungserklärung an den Eigentümer der Einheit auszustellen und dem Verein zu helfen, einen geeigneten Durchsetzungsmechanismus zu bestimmen. Für Gerätebesitzer, die bereits begonnen haben, die Belohnungen ihrer Anmietungen zu genießen, ist es jedoch eine sichere Wette, dass sie nur ungern aufhören werden.

Michael E. Chapnick, Partner

Siegfried, Rivera, Et al. Al.

Michael E. Chapnick ist Partner der in Coral Gables, FLORIDA, ansässigen Anwaltskanzlei Siegfried, Rivera, Hyman, Lerner, De La Torre, Mars & Sobel, PA, die sich seit 1996 auf das Gemeinschaftsrecht konzentriert. Er hat seinen Sitz im Büro der Kanzlei in West Palm Beach, und die Kanzlei konzentriert sich auf das Gemeinschaftsverbandsrecht und vertritt mehr als 800 Verbände in ganz Florida. Für weitere Informationen besuchen Sie www.srhl-law.com, www.FloridaHOALawyerBlog.com , e-Mail-Adresse [email protected] , oder rufen Sie (305) 442-3334.

Für die leidenschaftlichen Mieter, die sich weigern, diesen Forderungen nachzukommen und ihre Wohnungen weiterhin zu vermieten, sollte der Verband schnell einen Antrag auf ein obligatorisches unverbindliches Schiedsverfahren über die Regelverletzung bei der staatlichen Abteilung für Eigentumswohnungen, Zeitanteile und Mobilheime stellen, die unter der Abteilung für Geschäfts- und Berufsregulierung verwaltet wird. Die Division of Condominiums ist durch ihre Schiedsabteilung in der Lage, schnell und effizient Schiedsverfahren über Streitigkeiten im Zusammenhang mit Vertrags- und Regelverstößen durchzuführen, und ihre endgültigen Anordnungen können sowohl die Erteilung von Unterlassungsansprüchen beinhalten (d. H. Jemanden auffordern, etwas zu tun oder nicht zu tun) ), sowie die Forderung der nicht obsiegenden Partei, die angemessenen Anwaltsgebühren und Kosten der obsiegenden Partei zu zahlen, die bei der Klage zur Durchsetzung der Bündnisse und Regeln des Vereins anfallen.In der neuen Peer-to-Peer-Sharing-Wirtschaft sind Airbnb und die anderen Websites, die es Hausbesitzern ermöglichen, ihre Wohnungen an Kurzzeitgäste zu vermieten, hier, um zu bleiben und wahrscheinlich in den kommenden Jahren weiter zu wachsen. Die Verbände in Florida, die diese kurzfristigen Mieten vermeiden möchten, sollten jetzt handeln, um die Interessen ihrer Mitglieder zu schützen.