¿Qué es un Fideicomiso de Tierras en la Florida?

Un fideicomiso de tierras de Florida es un acuerdo privado entre varias personas para operar, administrar y mantener el título legal de la propiedad inmobiliaria de Florida. Los fideicomisos de tierras de Florida operan bajo la sección 689.071 de la ley de Florida, también conocida como el Estatuto de Fideicomiso de Tierras de Florida o la Ley de Fideicomiso de Tierras de Florida. Un acuerdo de fideicomiso de tierras es un acuerdo legal en virtud del cual el fideicomisario nombra a otra persona para servir como fideicomisario, y el fideicomisario tiene el título legal de propiedad inmobiliaria para el beneficio del fideicomisario (beneficiario). El posible propietario de un inmueble puede ser tanto el fideicomisario como el beneficiario. El fideicomisario puede nombrar a otros beneficiarios para compartir el interés beneficioso en la propiedad del fideicomiso. Un fideicomiso de tierras puede tener título de más de una propiedad, y los beneficiarios pueden tener diferentes intereses beneficiosos en cada una de las propiedades del fideicomiso de tierras. Un fideicomisario de tierras puede ser un individuo o una entidad legal, como una LLC o corporación.

En términos legales, el fideicomiso de tierras divide la propiedad de la propiedad entre la propiedad legal de la propiedad a nombre del fideicomisario y la propiedad efectiva de la propiedad, que es propiedad de los beneficiarios designados por el acuerdo de fideicomiso de tierras. El beneficiario controla el uso y la venta de la propiedad. El beneficiario recibe todos los beneficios fiscales y la apreciación de la propiedad. Sin embargo, los registros públicos muestran que solo el fideicomisario y el fideicomiso son el propietario de la propiedad; los beneficiarios del fideicomiso no se revelan.

Beneficios del Fideicomiso de Tierras

El beneficio principal de un fideicomiso de tierras en Florida es proporcionar confidencialidad sobre su propiedad de bienes raíces. Los registros públicos del condado mostrarán solo el nombre del fideicomisario del fideicomiso de tierras, no el nombre del beneficiario.

Los beneficios de un fideicomiso de tierras incluyen:

• Privacidad. Una parte adversa que busque en el registro público no encontrará propiedades que alguien haya comprado a través de un fideicomiso de tierras. Si el propietario económico nombra a una persona o entidad legal diferente como fideicomisario, la participación de propiedad efectiva del fideicomisario en el fideicomiso de tierras permanece oculta para los acreedores potenciales y otras personas interesadas en los activos del fideicomisario. Los propietarios de una propiedad de alquiler residencial tal vez deseen ocultar su propiedad a los inquilinos para que los inquilinos deban tratar con un administrador de la propiedad en lugar de molestar al propietario. Un comprador puede querer ocultar su identidad y sus otros intereses inmobiliarios durante las negociaciones de compra de bienes raíces. Los vendedores pueden exigir más dinero si saben que un posible comprador es rico, o que el comprador está tratando de ensamblar tierras adyacentes para un propósito particular. Walt Disney compró miles de acres en fideicomisos de tierras para ocultar sus planes para Disney World.
• Transferencias privadas de Propiedad. Por lo general, una persona puede transferir el título de propiedad inmobiliaria solo mediante escritura o hipoteca registrada públicamente. Alternativamente, una persona puede transmitir su participación en un fideicomiso de tierras mediante la asignación privada, por venta o por donación, de su interés beneficioso en un fideicomiso de tierras. El público no podrá descubrir la transacción y, en el caso de una venta, no sabrá el precio de transferencia ni el nombre del comprador.
• Impuestos y tasas. Un fideicomiso de tierras también puede evitar el gasto de un nuevo seguro de título si la propiedad se transfiere por asignación de intereses fiduciarios en lugar de por escritura. Los fideicomisos de tierras y la asignación de intereses beneficiosos pueden no evitar adecuadamente el pago de las tarifas de registro y transferencia del gobierno. Estos temas deben ser discutidos con un abogado de bienes raíces o un profesional de impuestos.
• Evitación de sucesiones. Los bienes raíces a nombre individual deben administrarse a través de un procedimiento testamentario después de la muerte del propietario. Un fideicomiso de tierras de Florida debidamente redactado transfiere la misma propiedad de inmediato a los beneficiarios sucesores nombrados en un acuerdo de fideicomiso de tierras sin la necesidad de un procedimiento judicial testamentario.
• Evitación de gravámenes. El fallo registrado de un acreedor se convierte automáticamente en un gravamen sobre todos los bienes inmuebles titulados a nombre individual del deudor (excepto su propiedad familiar). El interés de un beneficiario en un fideicomiso de tierras es propiedad personal, no propiedad real. Por lo tanto, un acreedor del fallo no adquirirá un gravamen de fallo sobre la propiedad de un fideicomiso de tierras simplemente registrando el fallo en el condado donde se encuentra la propiedad. Los estatutos de Florida brindan protección a la propiedad del fideicomiso de tierras de los juicios y gravámenes registrados contra beneficiarios individuales.
• Alternativa de asociación. Cuando dos o más partes desean invertir juntas en un inmueble, necesitan un acuerdo por escrito para expresar su acuerdo comercial. Por lo general, los inversores forman una asociación, escriben un acuerdo de asociación y presentan un certificado de asociación con el Estado de Florida. Los acuerdos comerciales de los inversores inmobiliarios pueden expresarse alternativamente mediante los términos de un acuerdo de fideicomiso de tierras que establece las obligaciones y beneficios asignados a los diferentes beneficiarios del fideicomiso de tierras. Las sociedades limitadas deben presentarse ante el Estado de Florida y deben pagar cuotas de presentación significativas. Los fideicomisos de tierras no se presentan ante el estado y no pagan tarifas comparables.
• Protección de activos. Los fideicomisos de tierras no son herramientas confiables de protección de activos. Aunque un fideicomiso de tierras oculta la propiedad del registro público, el deudor del fallo está obligado a revelar a un acreedor del fallo bajo juramento su interés beneficioso en cualquier acuerdo de fideicomiso, incluido el interés beneficioso del deudor en un fideicomiso de tierras. Además, un fideicomiso de tierras es un fideicomiso auto-establecido porque el fideicomisario también es un beneficiario. Hay una política bien establecida en la ley de Florida que un acreedor puede cobrar sobre el interés del deudor en cualquier fideicomiso auto-establecido. No hay nada en un acuerdo de fideicomiso de tierras que pueda proteger su interés beneficioso de un acreedor del fallo. Un acreedor tiene una variedad de recursos para hacer valer contra el derecho de propiedad personal de un deudor en un fideicomiso de tierras. Un gravamen tributario del IRS se adhiere automáticamente a su interés beneficioso en un fideicomiso de tierras, independientemente de si el IRS conoce el fideicomiso.
• Exención de impuestos. Los beneficiarios de un fideicomiso de tierras de Florida todavía pueden calificar para la exención de bienes raíces, tanto para fines fiscales como para protección contra la venta forzada por parte de un acreedor judicial. Una finca de Florida puede ser propiedad de un fideicomiso de tierras.

Cómo funciona un Fideicomiso de Tierras

El Estatuto de Florida 689.071 controla los acuerdos de fideicomiso de tierras y la propiedad del fideicomiso de tierras. El estatuto cubre características importantes de los acuerdos de fideicomiso de tierras, como los poderes del fideicomisario, la responsabilidad del fideicomisario y los derechos de un beneficiario.

Cuando una posible compra de un inmueble quiere ser propietario de la propiedad a través de un fideicomiso de tierras, el primer paso es hacer un acuerdo de fideicomiso de tierras por escrito. Un acuerdo de fideicomiso de tierras debe designar al posible propietario y fideicomisario como beneficiario . El fideicomisario debe designar a una persona independiente como fideicomisario. El fideicomisario puede ser una persona física o jurídica. El comprador no debe nombrarse a sí mismo como beneficiario y fideicomisario. La doble designación puede fusionar la propiedad legal y la propiedad efectiva y colapsar el fideicomiso.

El nombre del fideicomisario aparece en los registros de propiedad pública. El fideicomisario no tiene obligación de pagar dinero para la compra o el mantenimiento de la propiedad, y el fideicomisario no tiene derecho a beneficiarse de la propiedad. Todos los beneficios de propiedad están reservados para la persona que es el fideicomisario o beneficiario.

El beneficiario tiene el poder de ordenar al fideicomisario de tierras que actúe en su nombre para que los beneficiarios del fideicomiso controlen efectivamente la propiedad. El fideicomisario del fideicomiso de tierras es un fiduciario que está legalmente obligado a seguir las instrucciones del beneficiario. Los beneficiarios se reservan el derecho de remover y reemplazar a cualquier fideicomisario. Una vez que todas las partes ejecutan el acuerdo de fideicomiso de tierras, la tierra puede comprar bienes inmuebles. La propiedad se titula a nombre del fideicomisario en su capacidad fiduciaria, como «John Doe, Fideicomisario». La designación de «fideicomisario» alerta al público de que el fideicomisario posee títulos legales en nombre de un fideicomiso subyacente, y que otras personas tienen el interés beneficioso en la propiedad. El fideicomisario podrá ser compensado según lo acordado por las partes y según lo expresado en el acuerdo de fideicomiso.

Los beneficiarios contribuyen con dinero al fideicomiso de tierras, y el fideicomisario usa el dinero para pagar la propiedad. Si los fideicomisarios están utilizando el financiamiento de dinero de compra, el fideicomisario puede tener que garantizar la nota, pero solo el fideicomisario firma la hipoteca. El fideicomisario no tiene la responsabilidad personal de pagar una hipoteca de dinero de compra. Todos los ingresos y ganancias de la inversión inmobiliaria se deben a los beneficiarios, menos cualquier costo y gasto incurrido por el fideicomisario.

Desventajas potenciales para un Fideicomiso de Tierras

Antes de decidir colocar su propiedad en un fideicomiso de tierras en Florida, debe considerar posibles desventajas.

Primero, en el caso de una propiedad de alquiler donde el inquilino no paga, el beneficiario individual no puede manejar el desalojo . El fideicomisario probablemente tendrá que pagar a un abogado de desalojo para presentar una acción de desalojo en nombre del fideicomiso de tierras.

En segundo lugar, el fideicomisario tendrá que participar en todas las transacciones de bienes raíces, ya sea un contrato de alquiler, una lista de propiedades, solicitudes de permisos, contratos, etc. El fideicomisario es el propietario legal y público. La mayoría de los acuerdos de fideicomiso de tierras prevén el pago al fideicomisario por acciones en nombre del fideicomiso. Los CPA o abogados que actúan como fideicomisarios cobrarán al fideicomiso y al beneficiario a sus tarifas por hora profesionales.

Algunas personas creen erróneamente que un fideicomiso de tierras proporciona protección de activos personales. Un fideicomiso de tierras es un fideicomiso «auto-establecido», lo que significa que la persona que establece el fideicomiso también es el beneficiario del fideicomiso. El interés de un beneficiario en un fideicomiso auto-establecido, incluso si es irrevocable, no está protegido de los acreedores. Otras entidades jurídicas, como las LLC, proporcionan una mejor protección de los activos. Algunos inversionistas de propiedades establecen fideicomisos de tierras donde el beneficiario es una LLC, y el inversionista tiene un interés de propiedad en la LLC.

El Fideicomiso de Tierras Cuesta

Nuestra firma cobra 7 700 por un fideicomiso de tierras de Florida. La tarifa incluye:

• Una breve conversación con un abogado para recopilar información y explicar en general cómo funciona el fideicomiso.
• Si es necesario, preparación de una escritura de renuncia de un fideicomisario al fideicomisario.
• Acuerdo de fideicomiso de tierras estándar que identifica a los beneficiarios y las provisiones del fideicomiso.

Además, nuestros abogados pueden servir como fideicomisario del fideicomiso de tierras siempre que no haya una hipoteca sobre la propiedad por $100 por año. Si se solicita, el tiempo de abogado para el trabajo adicional como fideicomisario, la personalización del acuerdo de fideicomiso u otros servicios legales se cobra a las tarifas por hora habituales. Póngase en contacto con nosotros para comenzar.

Página actualizada por última vez el 24 de marzo de 2021