refinansiering af dit pant

nogle par beslutter at refinansiere et fælles pant i et navn efter skilsmisse. Hvad dette gør er at frigive ægtefællen, hvis navn kommer fra lånet fra ansvaret for pantet.

medmindre partnerens navn også fjernes fra titlen, kan de stadig drage fordel af salg af og egenkapital i hjemmet, så det er vigtigt ikke kun at refinansiere, men også at opdatere titlen, så den afspejler en ejer. En afslutningskrav er almindeligt anvendt til at fjerne en ægtefælles navn fra titlen i en skilsmisse.

en stor faktor for mange skilsmissepar er reduktionen i indkomst og aktiver, der hjælper låntagere med at få de bedste realkreditrenter. Den gode ting er, at realkreditrenterne i øjeblikket er meget lave, hvilket kunne fungere til en fraskilt persons fordel, forudsat at de kvalificerer sig. Den realkreditrente, du får efter en skilsmisse, afhænger af de samme faktorer, der bestemmer andre låntagers satser, såsom din indkomst, gæld, kredit score og markedsmiljøet.

ægtefællen, der ansøger om refinansieringen, kan kun bruge deres egen indkomst og kredit score for at kvalificere sig, siger Runnels.

“långiveren vil se på den enkelte og sørge for, at de er OK at have dem som den eneste garant,” siger Runnels. “Problemet er, at du har råd til det, og det gælder for begge ægtefæller.”

Hvis en partner modtager underholdsbidrag eller ægtefællesupport, kan de bruge denne indkomst til at kvalificere sig til en refinansiering, så længe skilsmisseafviklingen bestemmer, at de vil modtage underholdsbidrag i mindst tre år, siger Runnels.

hvis parret har egenkapital i hjemmet, kan ægtefællen, der holder huset, ansøge om en cash-out-refinansiering for at betale deres tidligere partner deres andel.

“en erfaren låneansvarlig kan være nødt til at tænke uden for boksen for at nå disse mål,” siger Michael Becker, lånopkræver og salgschef i Baltimore detailgren i Sierra Pacific Mortgage. “Det kan medføre, at den resterende ægtefælle finder en ikke-beboer medlåner for at kvalificere sig til det nye lån. Det kan betyde at gøre en cash-out refinansiere først for at få en del af pengene til den spændende ægtefælle, derefter følge det op med et boliglån for at få de resterende penge på grund af den spændende ægtefælle.”

salg af dit hjem

en skilsmisseaftale kan kræve salg af hjemmet og opdeling af overskud, hvis parret ikke overholder en frist for at refinansiere pantet til en ægtefælles navn. Hvis ingen af ægtefællerne har råd til pantet alene, de har muligvis ikke andet valg end at sælge. Det kan være i alles bedste interesse at slippe af med stedet, betale pantet, indsamle deres andel af overskuddet og starte frisk.

derudover, hvis der er en tvist om, hvor meget hjemmet er værd, er det den bedste måde at få svaret på at sælge det.

udover realkreditbalancen bør par overveje de omkostninger, de vil pådrage sig, hvis de sælger eller refinansierer hjemmet. Disse kan omfatte Ejendomsmægler provision, omkostningerne ved sprucing op ejendommen for at gøre det mere attraktivt for købere, fast ejendom overførsel skatter og kapitalgevinster skatter.

evaluering af din egenkapital

selvom det at sælge hjemmet er den eneste måde at virkelig værdsætte det og beregne egenkapital, er det ikke altid muligt eller passende. Det næstbedste er at få en professionel vurdering.

Nogle gange er et par måske ikke enige om den vurderede værdi. Dette kan lamme bestræbelserne på at komme videre og kan betyde at bruge mere tid og penge på advokater og bedømmere.

“i min praksis, hvis parret er samarbejdsvilligt og kan beslutte sig for et vurderingsfirma, ville det være den bedste måde at bestemme, hvad den faktiske egenkapital er i hjemmet,” siger Ferreira. “Hvis ikke, skal hver part have en vurdering af hjemmet og bruge en gennemsnitlig værdi ved fastsættelsen af egenkapitalen.”

Når du sælger dit hus, lommer du egenkapitalen, mindre salgsomkostninger. Det er almindeligt, at et par deler egenkapitalen, i henhold til deres separationsaftale, eller brug den til at betale anden gæld, de påløb sammen.

betaler din eks for deres andel

lad os sige, at hjemmet er værd $300.000, og parret skylder $200.000 på pantet. De har $ 100.000 egenkapital, så $50.000 vil være nødvendige for at købe den anden ægtefælles andel, hvis de har aftalt en 50/50 split.

for at få kontanter refinansierer en partner til et $250.000 — lån kun i deres navn og bruger $50.000 kontantudbetaling til at afregne med deres eks-men de skal være sikre på, at de kvalificerer sig til lånet.

“deres indkomst skal være høj nok til at håndtere det nye pant på egen hånd, og hjemmet skal have egenkapitalen i det for at tage pengene ud,” siger Becker. “FHA og konventionelle cash-out refinansieringer er begrænset til 80 person lån til værdi, mens du kan gå til 100 procent på et VA-lån.”

Hvis du vil beholde huset og ikke har egenkapitalen til at udbetale refinansiering eller pengene til at betale din eks deres andel, kan et HELOC-eller boliglån være nyttigt.

“Du kan se på at gøre enten et hjem egenkapital lån eller et hjem egenkapital kreditlinje, som nogle långivere vil tillade dig at gå til 95 til 100 procent af værdien af dit hjem,” Becker siger.

skattemæssige konsekvenser

uanset om du sælger hjemmet som en del af skilsmisseaftalen eller køber din ægtefælles andel, kan kapitalgevinstskatter komme i spil. Dette er en skat på salg af kapitalaktiver, såsom et hjem, når overskuddet overstiger et bestemt beløb.

Hvis du sælger hjemmet, kan du og din ægtefælle hver trække op til $250.000 af gevinst fra din skattepligtige indkomst, men det gælder kun for den primære bolig, du har boet i mindst to af de sidste fem år forud for salget, ifølge IRS. Ferie – eller investeringsejendomme tæller ikke.kapitalgevinstskatten er en progressiv skat, der ligner almindelige indkomstskatter, bemærker Francine Lipman, der underviser i skatteret ved University of Nevada, Las Vegas. Et velhavende par kan forvente at betale så meget som 20 procent på kapitalgevinsten fra et boligsalg, siger Lipman.

“i det omfang der er aktiver at opdele, vil du være opmærksom på enhver indbygget gevinst,” siger Lipman. “Der kunne være en reel skat omkostninger.”

på bagsiden skal en skilt ægtefælle være forsigtig med at tage et hus, der er afskrevet.

“Du skal være forsigtig med, hvilke aktiver du ender med at tage. Vil du have et hus med et stort tab på det?”spørger Lipman og tilføjer, at” skatteydere ikke kan kræve tab ved salg af en hovedbolig, der kan være en grund til at holde fast i huset og leje det ud måske i håb om, at markedet kommer tilbage.”

der er også skattemæssige overvejelser vedrørende underholdsbidrag, som kan påvirke en skilsmisse ægtefælles evne til at kvalificere sig til et nyt pant eller til at refinansiere pantet i ægteskabshjemmet.ifølge IRS kan ægtefællen, der tjener en højere indkomst og betaler underholdsbidrag, ikke trække disse betalinger fra deres skattepligtige indkomst, men ægtefællen, der modtager underholdsbidrag, behøver ikke at erklære det som indkomst. (Dette gælder for skilsmisser afsluttet efter Dec. 31, 2018.)

den højere indtjenende ægtefælle kunne gøre en sag for at betale mindre underholdsbidrag, hvilket kan sænke den modtagende ægtefælles indkomst for at kvalificere sig til et nyt lån, siger Runnels.

omvendt kan underholdsbidrag skade betalerens indkomst og chancer for et pant.

“kan en ægtefælle råd til huset og alle underholdsbidrag og børnebidrag betalinger?”Runnels spørger. “På bagsiden kan underholdsbidraget (modtageren) have råd til at beholde huset, da de er ansvarlige for alle udgifter?”

Lipman anbefaler at ansætte en skilsmisseadvokat, der forstår skattespørgsmål, eller som arbejder med nogen, der gør det.

fjernelse af din ekss navn fra pantet

kun långiveren kan fjerne en ægtefælles navn fra pantet.

“i næsten alle tilfælde er den eneste måde at få en ægtefælle fra et pant på at refinansiere dem fra pantet,” siger Becker. “Hvis ægtefællen, der holder huset, af en eller anden grund er den eneste på det nuværende pant, kan en afslutningskrav udføres for at få den spændende ægtefælle ud af titlen til ejendommen.”

at forlade deres navn på realkreditlånet kan påvirke den ikke-hjemmehørende ægtefælles evne til at kvalificere sig til et andet lån ned ad vejen for at købe deres eget hjem.

” den største faktor i kvalifikationen til et pant er gæld-til-indkomst-forholdet, og hvis du er på et andet pant, vil denne gæld indgå i din DTI-beregning,” siger Runnels. “Hvis du er tæt på grænsen, vil din DTI være for høj.”

et pant er en juridisk bindende kontrakt, adskilt fra et skilsmissedekret, tilføjer Runnels. “Hvis dit navn er noteret på et pant, er du ansvarlig. Du er garant for det pant.”

beskyttelse af din kredit

skilsmisse er en følelsesladet, ofte ustabil begivenhed, men det værste, som skilsmissepar kan gøre, er at tage økonomisk hævn, siger eksperter.

“mange gange har jeg set en eller begge ægtefæller ødelægge den anden ægtefælles kredit,” siger Becker. “De beslutter, at det er den anden persons problem og nægter at betale regninger, der kan være fælles konti. Dette kan skade din kredit meget og forhindre dig i at være i stand til at kvalificere dig til ethvert pant i lang tid.”

Runnels opfordrer skilsmissepar til at fortsætte med at betale alle deres regninger gennem skilsmisseprocessen for at beskytte deres kredit.

” Luk dine fælles konti og få dine egne konti oprettet,” rådgiver Runnels. “Hvis du skændes med din ægtefælle om, hvem der skal betale en regning, og du får en ding på din kredit, bliver det sværere at få et lån.”

find økonomisk fred

før du træffer beslutninger om dit hjem eller pant under en skilsmisse, skal du sørge for at have de rigtige mennesker omkring dig, herunder en god skilsmisseadvokat, en finansiel planlægger og en realkreditmægler.

skilsmisse kan føles som verdens ende, men der er liv og økonomisk fred efter stormen passerer. Ferreira ved førstehånds. Hun var en hjemme mor omkring 20 år siden, da hun blev skilt.

“Jeg var nødt til at gå tilbage på arbejde og starte fra firkant et,” minder Ferreira om. “Det tog mig et stykke tid at komme tilbage i det sorte…hvis kvinden har været hjemme med børnene eller taget mindre job af erfaring, kan jeg fortælle dig, at der er liv efter skilsmisse. Du kan finde ud af det. Det bliver bedre.”

Lær mere:

• hvor meget egenkapital har du brug for at refinansiere?
• Tips til refinansiering af et andet hjem eller investeringsejendom
• Hvem er ansvarlig for gæld efter en skilsmisse?