en garanterbar ejerlejlighed er en, som en boligkøber kan finansiere ved hjælp af et konventionelt pant, efter at være blevet godkendt under et sæt retningslinjer, der er fastsat af statsstøttede virksomheder Fannie Mae og Freddie Mac. Hvis du ønsker for at købe en ejerlejlighed, at sikre det er “garanti” kan være afgørende for at kunne betale for det. At købe eller sælge en garanteret lejlighed svarer til at købe eller sælge et enfamiliehus.

ikke-garanterbare ejerlejligheder er derimod ikke så lette at købe eller sælge. Disse ejerlejligheder kan se meget gerne garanterbare ejerlejligheder, men for en eller anden grund, Fannie og Freddie har anset dem for risikabelt at købe. Derfor er ikke-garanterbare ejerlejligheder sværere at få finansiering til.

i stedet for at bruge en konventionel pant til at købe en ikke-garanterbare ejerlejligheder, kan købere nødt til at tage en portefølje lån til at købe huset. Et porteføljelån er et lån, som långivere ikke sælger til tredjepart og i stedet holder på deres bøger. Da långivere påtager sig al den risiko, der er forbundet med porteføljelån, kan de have strengere tegningskriterier, eller lånene kan have højere renter end sammenlignelige konventionelle lån.

• hvad er en garanteret condo?
• Hvordan finder du ud af, om din lejlighed er berettiget?
• hvad er en ikke-garanterbar condo?
• problemer med ikke-garanterbare ejerlejligheder
• Sådan finder du ikke-garanterbare condo långivere

Hvad er en garanterbar ejerlejlighed?

for at en ejerlejlighed kan garanteres, skal ejerlejlighedsprojektet opfylde en omfattende liste over krav, der er fastlagt af Fannie Mae og Freddie Mac. Nogle af begrænsningerne kan synes indlysende. For eksempel kan lejligheden ikke være en del af en timeshare, og den kan ikke være en del af et husbådsprojekt.

en ejerlejlighed refererer enhver enhed, der er en del af en ejerlejlighed projekt. Et condo-projekt er en boligejendom, hvor en person ejer en bestemt enhed, og enhedsejeren har en økonomisk interesse i de fælles områder, der ejes af en ejerforening.

Condo ejerstrukturer varierer. Ejere kan have en gerning til en enhed i en enkelt bygning som i en “traditionel” condo arrangement. En ejerlejlighed kan dog også være aktionær i et lejlighedskooperativ. Ligeledes kan en ejerlejlighed have en gerning at lande i en planlagt enhedsudvikling — hvor ejere har ejendomsret til meget og en bygning, men deler visse fællesarealer, såsom private veje. Uanset hvordan condo-projektet arrangerer ejerskab, forbliver reglerne for at være en garantibar condo de samme.

Garanterbare ejerlejligheder skal opfylde følgende krav på et minimum relateret til deres ejerskab og styring.

Sådan finder du ud af, om din lejlighed er berettiget?

Du kan se, om lejligheden er godkendt til statsgaranteret finansiering alene. Denne liste viser ejerlejligheder, der er berettiget til et lån garanteret af Federal Housing Administration (FHA). Tilsvarende viser dette sted condo-projekter, der er berettigede til VA-finansiering. Hvis lejligheden du kigger på er på en af disse lister, er chancerne for, at det er berettiget.

Desværre er det ikke en nem opgave at finde ud af, om din lejlighed er berettiget. Fannie Mae og Freddie Mac fører ikke en offentlig liste over godkendte projekter. I stedet skal din långiver (eller en ejendomsmægler, hvis du sælger) muligvis bestille en condo-projektanmeldelse for at afgøre, om ejendommen er berettiget.

Hvis du overvejer at købe en lejlighed, så spørg din ejendomsmægler, om det er berettiget. De skal være i stand til at fortælle dig på forhånd; hvis de ikke ved det, kan de hjælpe dig med at finde ud af, om den pågældende udvikling kvalificerer sig som en berettiget lejlighed. Hvis det ikke gør det, kan du kæmpe for at få finansiering til lejligheden.

særlige regler for garantable condo finansiering

selv når en condo er garantable, at få et realkreditlån til en condo er ikke det samme som at få finansiering til en enfamiliehus. For eksempel kræver en condo en minimum udbetaling på 10% i de fleste tilfælde, i stedet for 3% som en fritliggende enfamiliehus. Renten på condo realkreditlån tendens til at være højere end sammenlignelige enfamiliehuse.

derudover betragtes HOA-gebyrer som en del af din månedlige pantebetaling, hvilket påvirker din gæld-til-indkomst-forhold. Med afgifter kørsel op din pant omkostninger, kan det være svært at kvalificere sig til en stor nok pant til at købe condo du ønsker.

Hvad er en ikke-garanterbar condo?

en ikke-garanti er enhver lejlighed, der ikke opfylder alle Fannie Mae eller Freddie Macs kvalificerede udlånskrav. Uanset om det er en husbåd eller 16% af enhedsejere er kriminelle på deres foreningsgebyrer — det specifikke krav, der mangler, betyder ikke noget. Hvis et projekt ikke overholder nogen begrænsninger, er det ikke en garantibar lejlighed.

når en ejerlejlighed ikke er berettiget, kan det være en reel udfordring at finde finansiering. Uanset hvor kreditværdig du er, kan du have svært ved at finde en långiver, der garanterer lån til ikke-garanterbare ejerlejligheder.

et condo-projekt kan ikke garanteres, hvis det indeholder en af følgende begrænsninger:

problemer med ikke-garanterbare ejerlejligheder

Hvis du har dit hjerte indstillet på en ikke-garanterbar ejerlejlighed, er det vigtigt at forstå mulige problemer, du måtte have som en ejerlejlighedskøber, ejer og eventuel sælger.

problemer med at købe lejligheden.

som køber skal du kvalificere dig til en banks porteføljelån i stedet for et konventionelt lån. Mens porteføljeudlånspraksis varierer fra bank til bank, kan du forvente at stå over for strenge forsikringskriterier. Det kan være nødvendigt at lægge en stor udbetaling (så meget som 20% eller mere) for at købe lejligheden.

problemer med udviklingens økonomiske sundhed.

en ejerlejlighed kan være ikke-garanti, fordi alt for mange ejere er kriminelle på afgifter. Det kan være ikke-berettiget, fordi condo-projektet sender utilstrækkelige penge til sin reservefond til nødudgifter. Begge symptomer afslører, at HOA kan have pengestrømsproblemer. Hvis en forening ikke kan opfylde sine økonomiske forpligtelser, ejere kan se deres foreningsafgift stige. I nogle tilfælde skal ejere muligvis betale en særlig vurdering for at betale for nødvendige reparationer og forbedringer.

problemer med at sælge enheden.

hvis en lejlighed stadig ikke kan garanteres, når du sælger, vil enheden appellere til en mindre pulje af boligkøbere. Mange købere har ikke den nødvendige forskudsbetaling eller kredit, der kræves for at tage et porteføljelån.

evne til at opnå finansiering.

udefra kan en garantibar og ikke-garantiabel Lejlighed se det samme ud. Men om en condo er berettiget vil gøre en enorm forskel i din evne til at tage et lån til at købe ejendommen. Hvis du lærer, at en lejlighed ikke er berettiget, skal du overveje risiciene, før du beslutter dig for at købe.

Sådan finder du ikke-garanterbare condo långivere

Hvis du forsøger at finde en ikke-garanterbar condo långiver, kan det være svært at opnå finansiering gennem konventionelle realkreditinstitutter — men du kan stadig kvalificere dig til et pant. Nøglen er at finde en portefølje långiver. En portefølje långiver er en bank, kreditforening eller ikke-bank långiver, der ikke sælger sine lån, eller ikke sælger dem alle. I stedet holder det på nogle lån, indtil lånet er betalt.

Du kan finde en portefølje långiver ved hjælp af søgeudtrykket “ikke-garanterbare condo lån.”Dog kan du også ønsker at arbejde med en lokal pant mægler, der har specialiseret sig i condo lån. Når du søger efter ikke-garanterbare condo lån, kan realkreditmæglere muligvis hjælpe dig med at få specialiseret finansiering, som du ikke ville være i stand til at sikre på egen hånd med de fleste konventionelle realkreditinstitutter.