der er mange måder at investere i erhvervsejendomme. Nogle vælger direkte ejerskab, mens andre forfølger værditilvækststrategier. Nogle vil investere passivt som begrænsede partnere i fonde eller syndikeringer. De, der ønsker at bevare likviditet, kan vælge at investere i Real estate investment trusts (REITs), som kan købes og sælges lige så let som en aktie. Det afhænger af investorernes mål, investeringstidslinje og risikotolerance.

en strategi, som færre mennesker forfølger, i det mindste personligt, er ejendomsudvikling. Fast ejendom udvikling kan være kompliceret, med mange ukendte. Udvikling af rå jord eller ombygning af et eksisterende sted har mange variabler og omkostninger. Disse omkostninger inkluderer både hårde omkostninger og bløde omkostninger, som samlet udgør udviklerens ejendomsproforma. Nøjagtigheden af en udviklers proforma vil påvirke det samlede afkast.

enhver, der er interesseret i at investere i ejendomsudvikling, hvad enten det er direkte eller indirekte som en begrænset partner, skal forstå de faktiske omkostninger ved et projekt. I denne artikel undersøger vi forskellen mellem hårde omkostninger og bløde omkostninger og de forskellige linjeposter, der er knyttet til hver af dem.

relateret: hvad er forskellen mellem klasse A, B og C egenskaber?

Hvad er hårde omkostninger?

alt relateret til den fysiske udvikling af en ejendom betragtes generelt som en hård pris. Dette inkluderer de fysiske materialer, der er nødvendige for at opbygge et projekt (f. eks., stål, beton, indretning osv.) samt de entreprenører, hvis arbejde er påkrævet for at udføre projektet.

materialomkostninger

bredden af materialer, der går ind i et ejendomsudviklingsprojekt, er ret forbløffende. Materielle hårde omkostninger kan omfatte stål, træ, cement, gipsvæg, tæppe, apparater, livssikkerhedssystemer, HVAC-systemer, landskabspleje og meget mere. For at beregne de nødvendige materialer til et projekt skal en Udvikler have et avanceret design med sine arkitekter og ingeniører. Der er tredjeparts konstruktion estimatorer, der kan hjælpe med at sætte mængder og omkostninger til hver af disse materielle linjeposter. De fleste udviklere vil bruge et markedsgennemsnit (f.eks. et specifikt dollarbeløb pr. kvadratfod) som et skøn under deres tidlige tegningsøvelser.

arbejdsomkostninger

arbejdsomkostninger er en af de mest betydningsfulde og mest variable hårde omkostningsudgifter, der går ind i et projekt. Den store differentiator er, om en udvikler bruger fagforening eller ikke-fagforening. Førstnævnte kan være betydeligt dyrere end sidstnævnte. På nogle markeder er der stadig et krav (eller incitament, dvs.fagforeningerne vil ikke komme ud for at protestere mod dit projekt) for at udnytte fagforeningsarbejde til en vis procentdel af konstruktionen.

Der er behov for arbejdskraft i hele projektet og inkluderer normalt personer fra følgende discipliner: byggeri (f.eks. tømrere, blikkenslagere, elektrikere), fagfolk på stedet (f. eks.

på et begrænset arbejdsmarked betaler udviklere en præmie for lønomkostninger. På et ned marked kan arbejdskraft være mere overkommelig. Det afhænger virkelig af tilgængeligheden af arbejdstagere, hvorfor lønomkostningerne kan variere så meget fra år til år eller marked til marked.

beredskab

hvert byggebudget indeholder en beredskabslinjepost. En beredskab er et reserveret beløb, der er afsat til dækning af uforudsete omkostninger eller stedforhold. For eksempel kan en entreprenør i løbet af due diligence-fasen støde på en underjordisk lagertank, der har lækket olie på ejendommen, hvilket kræver kostbar afhjælpning (se mere om miljørensning nedenfor). Eller under konstruktionen kan en udvikler blive ramt af et nyt krav, såsom en lovgivningsmæssig ændring, der bestemmer, at projekter skal være LEED-certificeret. Udviklere vil normalt bære en 5-10% beredskab i deres hårde omkostningsbudget.

Feldman-aktier kan gøre undervurderet fast ejendom til eksklusiv fortjeneste

andre arbejdsomkostninger på stedet at overveje

ud over de arbejdsomkostninger, der er nævnt ovenfor, er der andre stedrelaterede hårde omkostninger for en udvikler at redegøre for i deres budget, herunder:

erhvervelse af jord

de fleste udviklere vil bruge betydelig tid på at undersøge mulighederne, før de faktisk går videre med en købs-og salgsaftale. For eksempel kan en udvikler underskrive en LOI (hensigtserklæring) med sælgeren. De vil sætte nogle penge i depotet for at bekræfte deres god tro hensigt at komme videre med aftalen. Derefter vil udvikleren bruge lidt tid på at undersøge stedets forhold og begynde det foreløbige designarbejde (bløde omkostninger), inden købs-og salgsaftalen (PSA) udføres.

mellem PSA og lukning kan der være yderligere betingelser, der skal opfyldes, såsom sikring af tilladelser, der er nødvendige for at fortsætte med udviklingen. Ofte fungerer PSA som en udvidet mulighed for at købe jorden og kan strække sig i mange måneder eller endda over et år, da udvikleren bekræfter projektets levedygtighed. Udvikleren pådrager sig forskellige bløde omkostninger i hele dette projekt, selv før han erhverver pakken. Ved lukning overfører bygherren derefter de nødvendige midler til at købe ejendommen, ellers kendt som erhvervelse af jord.

miljørensning

afhængigt af ejendommens placering og dens tidligere brug og historie kan stedet have brug for en slags miljørensning. Mange byprojekter har en vis grad af afhjælpning nødvendig. “Greenfield” – steder, de mindst forurenede, har tendens til at være i ydre forstæder og landdistrikter. Omkostningerne til oprensning kan variere afhængigt af forureningens omfang og Art.

Hvad er bløde omkostninger?

bløde omkostninger er alle omkostninger uden for de hårde omkostninger, der påløber et projekt. De betragtes ofte som immaterielle, men er kritisk vigtige for et projekt. Disse udgifter kan generelt klassificeres i to grupper: professionelle tjenester og lovgivningsmæssige gebyrer.

lønomkostninger under udvikling

hovedparten af lønomkostningerne under udvikling er forbundet med forskellige professionelle tjenester. De mest betydningsfulde poster for professionelle tjenester vedrører generelt arkitektur og design, hvor Projektledelse kommer ind som et tæt sekund.

• arkitektur

afhængigt af projektets størrelse og omfang kan der være flere arkitekter involveret i et projekt. Disse kan omfatte masterplanlægningsarkitekter, arkitekter på konceptdesign-niveau, byggetegningsarkitekter af rekordog landskabsarkitekter, blandt andre.

• Engineering

i erhvervsejendomme udvikling, er der normalt mange ingeniører involveret i design og udførelse af et projekt. Ingeniører kan komme fra mange discipliner: trafik, miljø, vindtunnel og meget mere.

• Projektledelse

ejendomsudviklingsprojekter har typisk en dedikeret projektsponsor. Sponsorens rolle kan have været at identificere, erhverve og samle kapital til udviklingsindsatsen. Nogle gange vil sponsoren stå i spidsen for udviklingsprocessen selv; andre gange vil de outsource disse opgaver til et tredjeparts projektledelsesfirma. Uanset hvem der fungerer som projektleder, sponsor eller tredjepart, vil projektlederen normalt opkræve en procentdel af byggeomkostninger eller fastsætte månedligt gebyr til gengæld for at levere den daglige ledelse af udviklingsprojektet. Projektlederen vil typisk fungere som kvartback til de øvrige konsulenter og entreprenører, der er involveret i projektet.

• regnskab/advokatsalær

regnskabs-og advokatsalær er to ekstra bløde omkostninger, der skal inkluderes i Proforma. Regnskab styres undertiden internt af sponsoren eller udvikleren; nogle gange er det outsourcet på samme måde som projektledelsesansvar. Selv store ejendomsudviklere, der har deres interne juridiske teams, vil normalt se efter en vis støtte fra eksterne rådgivere, afhængigt af projektets art. Juridiske gebyrer kan være forbundet med tilladelse og rettigheder, styring af by-og statslige reguleringsprocesser og lignende.

• Inspektionsgebyrer

enhver, der har investeret i fast ejendom, vil være bekendt med en hjemmeinspektion. Kommercielle ejendomsprojekter bruger også inspektører, men på en anden måde. Inspektører bruges generelt under due diligence-processen og derefter igen efter behov til kodeinspektioner, når projektet er i gang og nærmer sig færdiggørelsen.

• hjælpeprogrammer og vejudvidelser

nogle byggeprojekter kræver nye forsyningsforbindelser og udvidelse af kørebanen. Begge former for arbejde på stedet betragtes som hårde omkostninger og vil blive afspejlet i budgettet i overensstemmelse hermed.

regnskabsmæssige omkostninger

hver proforma skal redegøre for regnskabsmæssige omkostninger. Regnskabsmæssige omkostninger er de ikke-omsættelige poster, som en ejendomsudvikler skal betale hver måned, uanset projektets status. Dette omfatter typisk skatter, forsikringer og regninger.

RELATERET: Hvad er en god cap sats i erhvervsejendomme?

tilladelser og andre regulatoriske gebyrer

ejendomsudviklere skal trække en række tilladelser til deres projekter igen, afhængigt af projektets størrelse og omfang. For eksempel kan der være gebyrer forbundet med renovering af et sted til en ny brug. Hvis der er behov for en varians, er der normalt også et gebyr forbundet med det. Statstilladelser kan være nødvendige, såsom tilladelser leveret af miljøregulerende agenturer eller motorvejsafdelinger. At bestemme, hvilke tilladelser og lovgivningsmæssige gebyrer der skal gælde, er normalt et af ansvarsområderne for den eksterne rådgiver og projektleder.

omkostninger efter udvikling

der er yderligere bløde omkostninger forbundet med udviklingsprojekter, selv når projektet nærmer sig eller når færdiggørelsen. Disse omkostninger inkluderer:

• reklame

de fleste udviklere vil ansætte et marketingbureau eller en mæglerbutik til at hjælpe med at reklamere for deres ejendom. Dette hjælper med lease – up eller salgsindsats og gør det muligt for projekter at blive stabiliseret hurtigere.

• Ejendomsadministration

forudsat at en udvikler vælger at holde (i stedet for at sælge) ejendommen efter afslutningen, vil en ejendomsadministrator være nødvendig. En ejendomsadministrator – som er en person eller et team af mennesker, afhængigt af projektets omfang-vil føre tilsyn med hele den daglige aktivitet på ejendommen. Dette inkluderer lejetilsyn, huslejeindsamling, rutinemæssige reparationer og vedligeholdelse, investering i kapitalforbedringer efter behov, og mere. Ejendomsadministratorer ansætter ofte tredjepartsentreprenører til flere opgaver, såsom landskabspleje og snerydning.

• sikkerhed

omkostningerne ved sikkerhed skal indbygges i ethvert udviklingsbudget. I lille skala kan dette investere i og derefter overvåge sikkerhedskameraer. I større skala, som i en kontorbygning i centrum, måske et fuldt bemandet team af mennesker, der driver et skrivebord i lobbyen.

at kende forskellen: hvorfor det betyder noget

uanset om du er en udvikler eller en passiv investor, er det vigtigt at forstå input til et projekts proforma. Dette kræver en grundlæggende forståelse af de bløde omkostninger og hårde omkostninger forbundet med udviklingsprojektet. Disse omkostninger kan være udfordrende at fastslå, især for første gang udviklere. Alligevel vil en udvikler og dens investorer gerne have en høj grad af tillid til budgettet, før de går videre.

dette skyldes, at alle projektafkast er fortjeneste beregnes ved hjælp af proforma-antagelserne. Kvadratfod bruges til at estimere både hårde omkostninger og bløde omkostninger afhængigt af det lokale marked og historiske gennemsnit. Dette hjælper udvikleren med at udforme sin finansieringsstrategi. Efterhånden som arkitektur og teknik skrider frem, kan udvikleren begynde at tilslutte mere raffinerede tal for at afspejle disse omkostninger med mere nøjagtighed. Enhver udvikler, især en, der er mindre erfaren, vil gerne opbygge sunde reserver (dvs.beredskab) til både hårde og bløde omkostninger for at tage højde for projektoverskridelser.

relateret: erhvervsejendomme jargon forklaret

konklusion

mange omkostninger går ind i et ejendomsudviklingsprojekt. Dette gælder, uanset om det er et relativt ligetil værditilvækstspil, eller om det er et omfattende, grundlæggende udviklingsprojekt. Som investor er det vigtigt at arbejde med en udvikler, der virkelig forstår projektbudgettet og de forskellige omkostninger, der vil påvirke et projekts afkast. Investorer bør altid bede om at se proforma og bør gennemgå det med en fintandet kam. Enhver kvalitetssponsor vil med glæde gå investorer gennem sin forsikring. De fleste vil give værdifuld indsigt i de antagelser, der understøtter disse tal. Denne proces-gennemgang af forsikringen med projektsponsoren-vil kaste lys over en udviklers ekspertise med produkttypen og det marked, hvor du ønsker at investere.

som altid, hvis tallene virker for gode til at være sande, skal du undersøge yderligere og stille yderligere spørgsmål. Ingen sponsor bør være tilbageholdende med at dele sine tal med investorer, da disse tal vil bestemme den samlede succes og afkast genereret af projektet.

Har du brug for hjælp til at vende om underpresterende ejendom gennem omfattende renovering, aggressiv forfremmelse og leasing? Kontakt Feldman aktier i dag.