kæmper med voksende bølge af regel overtræder Airbnb huslejer

af Michael E. Chapnick/ udgivet september 2015

en nylig artikel i Boston Globe kronikerede sagen om en ejerlejlighed ejer, der tjente rave anmeldelser som ejer af en ejerlejlighed en vært på ferie leje hjemmeside Airbnb. Han gik meget langt for at imødekomme sine gæsters behov og luner, men tilsyneladende strakte hans vilje til at forpligte sig ikke til hans ejerlejlighedsforening og andre naboer.

enhedsejeren blev idømt en bøde på $9.700 for overtrædelse af hans ejerlejlighedsforenings regler mod korttidsleje via den stadig mere populære hjemmeside, som giver brugerne mulighed for at liste deres boliger til korttidsleje rettet mod gæster, der ønsker mere hjemlig indkvartering. Ejeren har bevaret en advokat for at forsøge at forhandle en lavere bøde, og han citeres for at sige, at han “ikke forventede, som ejer, at have en anden i mit eget hjem ville være et problem.”

måske burde han have vidst bedre, da de fleste forenings pagter og regler forbyder korttidsleje, og nogle inkluderer endda en ansøgningsproces med baggrundskontrol for potentielle lejere. Alligevel hævder han og andre enhedsejere uvidenhed om reglerne efter at være blevet ramt med bøder, der spænder overalt fra $100 til $1.000, afhængigt af deres foreningers vedtægter, for hver nat, de har lejet deres enheder, ifølge avisens rapport.

med Floridas utallige, luksuriøse ejerlejligheder ved havnefronten fyldt med investorejede enheder, der sidder i tomgang under store skår af året, repræsenterer den voksende popularitet af Airbnb og dets rivaler, Hjemvejen og VRBO et potentielt betydeligt nyt problemområde, der bør modtage opmærksomhed fra mange foreningsbestyrelser i hele regionen. Udsigten til en svingdør til kortvarige gæster giver bekymringer om sikkerhed og gener, især for ejerlejligheder, og bestyrelserne i statens ejerlejlighedssammenslutninger tilrådes at gennemgå og muligvis styrke deres pagter om specifikt at forbyde disse typer huslejer samt sikre passende håndhævelsesbestemmelser og procedurer.

for de foreninger, der allerede kæmper med ejere, der bruger disse hjemmesider til korttidsleje eller har mistanke om, at det finder sted, bør deres regler håndhævelsesforanstaltninger begynde med grundige undersøgelser. På en ikke-konfronterende og høflig måde, ejendomsadministratoren eller bestyrelsesmedlem skal forhøre sig med de nye gæster i de boliger, der mistænkes for at blive lejet, om arten af deres aftale med enhedsejeren og hvordan de opdagede ejendommen. De bør dokumentere deres resultater, og de bør også forskning hjemmesider for at finde og gemme de ulovlige lister.

bevæbnet med disse oplysninger kan de derefter bevæge sig fremad på to fronter: direkte med ejeren såvel som med Airbnb eller hjemmesiden, der viser enheden. Airbnb inkluderer i sine vilkår og betingelser for værter, at de skal overholde reglerne for leje i deres samfund, og siden forbeholder sig retten til at rense alle lister, som den anser for at være i strid med dens vilkår. Formentlig, selskabet og dets rivaler ville være villige til at overveje fjernelse af lister af værter, der er i strid med community association regler, og en af mine kolleger på vores firma har hørt om en sag fra en klient, hvor Airbnb blev kontaktet af foreningen og trak en notering fra sin hjemmeside, efter at den har lært af reglen overtrædelse.

derudover bør foreninger dele beviserne for, at de har samlet lejerne ved hjælp af disse hjemmesider, med deres juridiske rådgiver, som kan bruge oplysningerne til at udstede et øjeblikkeligt ophør og afstå brev til enhedsejeren og hjælpe foreningen med at bestemme en passende håndhævelsesmekanisme. Imidlertid, for enhedsejere, der allerede er begyndt at nyde fordelene ved deres huslejer, det er en sikker indsats, at de vil være tilbageholdende med at afbryde dem.

Michael E. Chapnick, Partner

Siegfried, Rivera, et. Al.

Michael E. Chapnick er partner med Coral Gables, FL-baseret advokatfirma Siegfried, Rivera, Hyman, Lerner, De La Torre, Mars & Sobel, P. A., der har fokuseret på samfundsforeningslov siden 1996. Han er baseret på firmaets kontor i vest Palm Beach, og firmaet fokuserer på fællesskabsforeningslovgivning og repræsenterer mere end 800 foreninger i hele Florida. For mere information, besøg www.srhl-law.com, www.FloridaHOALawyerBlog.com, e-mail [email protected], eller ring (305) 442-3334.

for de ivrige lejere, der vil nægte at overholde disse krav og fortsætte med at leje deres boliger, bør foreningsrådgiveren flytte hurtigt for at indgive et andragende om obligatorisk ikke-bindende voldgift om regelovertrædelsen med statens afdeling af ejerlejligheder, Tidsaktier og mobilhomes, administreret under Department of Business and Professional Regulation. Opdelingen af ejerlejligheder, gennem sin Voldgiftsafdeling, er udstyret til hurtigt og effektivt at gennemføre voldgift i tvister, der involverer overtrædelse af Pagt og regel, og dens endelige ordrer kan involvere både udstedelse af påbud (dvs.at kræve, at nogen gør eller ikke gør noget), såvel som at kræve, at den ikke-herskende part betaler de rimelige advokatsalærer og omkostninger for den herskende part, der er afholdt i at anlægge sag for at håndhæve foreningens pagter og regler.

i den nye peer-to-peer-delingsøkonomi er Airbnb og de andre hjemmesider, der gør det muligt for husejere at leje deres boliger til kortvarige gæster, kommet for at blive og vil sandsynligvis nyde fortsat vækst i de kommende år. Foreningerne i Florida, der ønsker at undgå disse kortvarige huslejer, bør handle nu for at beskytte deres medlemmers interesser.