Existuje mnoho způsobů, jak investovat do komerčních nemovitostí. Někteří se rozhodnou pro přímé vlastnictví, zatímco jiní sledují strategie s přidanou hodnotou. Někteří budou pasivně investovat, jako omezení partneři do fondů nebo syndikací. Ti, kteří chtějí zachovat likviditu, se mohou rozhodnout investovat do investičních fondů nemovitostí (REITs), které lze nakupovat a prodávat stejně snadno jako akcie. Záleží na cílech investorů, časové ose investic a toleranci rizik.

jednou ze strategií, kterou méně lidí sleduje, alespoň osobně, je rozvoj nemovitostí. Vývoj nemovitostí může být komplikovaný, s mnoha neznámými. Rozvoj surové půdy nebo přestavba stávajícího místa má mnoho proměnných a nákladů. Tyto náklady zahrnují jak tvrdé náklady, tak měkké náklady, které společně tvoří developerskou nemovitost pro forma. Přesnost pro forma vývojáře bude mít vliv na celkové výnosy.

každý, kdo má zájem investovat do rozvoje nemovitostí, ať už přímo nebo nepřímo jako omezený partner, by měl pochopit skutečné náklady projektu. V tomto článku zkoumáme rozdíl mezi tvrdými náklady a měkkými náklady a různými řádkovými položkami spojenými s každou z nich.

související: jaký je rozdíl mezi vlastnostmi třídy A, B A C?

jaké jsou tvrdé náklady?

vše, co souvisí s fyzickým vývojem nemovitosti, je obecně považováno za tvrdou cenu. To zahrnuje fyzické materiály potřebné k vybudování projektu (např., ocel, beton, interiérové vybavení atd.) stejně jako dodavatelé, jejichž práce je nutná k provedení projektu.

materiálové náklady

šíře materiálů, které jdou do developerského projektu nemovitostí jsou docela ohromující. Tvrdé náklady na materiál mohou zahrnovat ocel, dřevo, cement, sádrokarton, koberec, spotřebiče, systémy bezpečnosti života, systémy HVAC, terénní úpravy, a více. Pro výpočet materiálů potřebných pro projekt musí mít vývojář pokročilý design se svými architekty a inženýry. Existují odhady konstrukce třetích stran, které mohou pomoci dát množství a náklady na každou z těchto položek materiálové linie. Většina vývojářů použije tržní průměr (např. konkrétní částku dolaru za čtvereční stopu) jako odhad během svých raných upisovacích cvičení.

mzdové náklady

mzdové náklady jsou jedním z nejvýznamnějších a nejvíce variabilních nákladů na tvrdé náklady, které jdou do projektu. Velkým rozdílem je, zda vývojář využívá odborovou nebo mimo odborovou práci. První z nich může být výrazně dražší než druhý. Přesto, na některých trzích, tam je požadavek (nebo motivaci, tj. odbory nechce vyjít na protest proti projektu) využít unie práce pro určité procento výstavby.

Práce je třeba v průběhu projektu a obvykle zahrnuje lidi z těchto oborů: stavebnictví (např. tesaři, instalatéři, elektrikáři), stránky práce odborníků (např. bagry, životního prostředí remediators, a dalších subjektů zapojených do třídění webu); a krajinářství.

na omezeném trhu práce budou vývojáři platit prémii za mzdové náklady. Na nižším trhu může být pracovní síla dostupnější. Opravdu záleží na dostupnosti pracovníků,a proto se náklady na pracovní sílu mohou rok od roku lišit o tolik nebo na trhu.

Kontingence

každý stavební rozpočet obsahuje položku pohotovostní linky. Pohotovostní je vyhrazená částka peněz, která je vyčleněna na pokrytí nepředvídaných nákladů nebo podmínek na místě. Například během fáze due diligence může dodavatel narazit na podzemní skladovací nádrž, ze které unikl olej na nemovitost ,což vyžaduje nákladnou sanaci (více o sanaci životního prostředí níže). Nebo během výstavby může být developer zasažen novým požadavkem,jako je regulační změna, která stanoví, že projekty musí být certifikovány LEED. Vývojáři obvykle nesou 5-10% pohotovost v jejich tvrdé náklady rozpočtu.

Feldman Akcií může obrátit podhodnocené nemovitosti do luxusní zisk,

Další Stránky, Práce, Výdaje, aby Zvážila

kromě stránky práce výdajů je uvedeno výše, existují i jiné stránky týkající se těžké náklady pro vývojáře, aby účet za jejich rozpočet, včetně:

akvizice Pozemků

Většina vývojářů bude tráví hodně času vyšetřováním příležitostí, než ve skutečnosti pohybující se vpřed s kupní a kupní smlouvy. Vývojář může například podepsat s prodejcem LOI (dopis o záměru). Dají nějaké peníze do úschovy, aby potvrdili svůj úmysl v dobré víře pokročit v dohodě. Poté vývojář stráví nějaký čas zkoumáním Podmínek webu a zahájením předběžných projekčních prací (měkké náklady) před provedením kupní a prodejní smlouvy (PSA).

mezi PSA a uzavřením mohou existovat další podmínky, které je třeba splnit, například zajištění povolení potřebných k pokračování vývoje. Často, PSA funguje jako rozšířená možnost nákupu pozemku a může se prodloužit o mnoho měsíců nebo dokonce o rok, protože developer potvrdí životaschopnost projektu. Developer během tohoto projektu vynakládá různé měkké náklady ještě před získáním parcely. Po uzavření, developer poté převede finanční prostředky potřebné k nákupu nemovitosti, jinak známý jako pořízení pozemku.

sanace životního prostředí

V závislosti na umístění nemovitosti a jejím předchozím použití a historii může lokalita potřebovat nějaký druh sanace životního prostředí. Mnoho městských projektů má určitou míru sanace. „Greenfield“ místa, nejméně kontaminované, mají tendenci být ve vnějších příměstských a venkovských oblastech. Náklady na sanaci se mohou lišit v závislosti na rozsahu a povaze kontaminace.

co jsou měkké náklady?

Měkké náklady jsou všechny náklady, mimo náklady připadající na projekt. Často jsou považovány za nehmotné, ale jsou pro projekt kriticky důležité. Tyto výdaje lze obecně rozdělit do dvou skupin: profesionální služby a regulační poplatky.

mzdové náklady během vývoje

převážná část nákladů práce během vývoje je spojena s různými profesionálními službami. Nejvýznamnější položky linky profesionálních služeb se obecně týkají architektury a designu, s řízením projektů přichází jako těsná sekunda.

• Architektura

v Závislosti na velikosti a rozsahu projektu, tam by mohlo být několik architekti podílející se na projektu. Ty by mohly zahrnovat hlavní plánovací architekty, architekti na úrovni konceptu, architekti stavebních výkresů záznamu, a zahradní architekti, mezi ostatními.

• Engineering

při vývoji komerčních nemovitostí se obvykle na návrhu a realizaci projektu podílí mnoho inženýrů. Inženýři mohou pocházet z mnoha oborů: doprava, životní prostředí, aerodynamický tunel a další.

• řízení projektů

developerské projekty mají obvykle vyhrazeného sponzora projektu. Úlohou tohoto sponzora mohlo být identifikovat, získat, a agregovat kapitál pro rozvojové úsilí. Někdy sponzor bude v čele procesu vývoje sami; jindy tyto povinnosti zadají externí společnosti pro řízení projektů třetí strany. Bez ohledu na to, který slouží jako projektového manažera, sponzora nebo třetí osoby, projektový manažer bude obvykle sbírat procento stavebních nákladů, nebo nastavit měsíční poplatek výměnou za poskytnutí day-to-day řízení vývoje projektu. Projektový manažer bude obvykle sloužit jako zadák ostatním konzultantům a dodavatelům zapojeným do projektu.

• účetní / právní poplatky

účetní a právní poplatky jsou dva další měkké náklady, které musí být zahrnuty do pro forma. Účetnictví je někdy spravováno interně sponzorem nebo vývojářem; někdy je outsourcováno podobně jako odpovědnost za řízení projektu. Dokonce i velké realitní developeři, kteří mají své vlastní právní týmy bude obvykle hledat nějakou podporu od externího poradce, v závislosti na povaze projektu. Právní poplatky mohou být spojeny s povolováním a nároky, řízení městských a státních regulačních procesů, a podobně.

• kontrolní poplatky

každý, kdo investoval do rezidenčních nemovitostí, bude obeznámen s domácí inspekcí. Komerční realitní projekty také využívají inspektory, ale jiným způsobem. Inspektoři se obvykle používají během procesu due diligence a poté znovu podle potřeby pro inspekce kódu, jakmile projekt probíhá a blíží se k dokončení.

• rozšíření užitkových a silničních zařízení

některé stavební projekty vyžadují nové přípojky a rozšíření vozovky. Obě formy práce na místě jsou považovány za tvrdé náklady a odpovídajícím způsobem se promítnou do rozpočtu.

náklady na přenášení

každá forma pro by měla zohledňovat náklady na přenášení. Účetní náklady jsou neobchodovatelné položky, které musí developer nemovitostí platit každý měsíc, bez ohledu na stav projektu. To obvykle zahrnuje daně, pojištění, a účty za energie.

související: jaká je dobrá míra stropu v komerčních nemovitostech?

Povolení a další regulační poplatky

developeři muset vytáhnout řadu povolení pro své projekty, opět v závislosti na velikosti a rozsahu projektu. Například mohou být poplatky spojené s rekonstrukcí místa pro nové použití. Pokud je potřeba rozptyl, obvykle je s tím spojen i poplatek. Mohou být nezbytná státní povolení, například povolení poskytovaná environmentálními regulačními agenturami nebo dálničními odděleními. Určení, která povolení a regulační poplatky se budou vztahovat, je obvykle jednou z povinností externího poradce a projektového manažera.

náklady po vývoji

s rozvojovými projekty jsou spojeny další měkké náklady, i když se tento projekt blíží nebo dosáhne dokončení. Tyto náklady zahrnují:

• Reklama

Většina vývojářů bude najmout marketingové agentury nebo makléřství obchod pomoci s reklamou jejich majetku. To pomáhá s pronájmem nebo prodejním úsilím a umožňuje rychlejší stabilizaci projektů.

• Správa Nemovitostí

za Předpokladu, že vývojář se rozhodne držet (místo prodeje) majetku po dokončení, správce nemovitosti bude nutné. Správce nemovitosti-což je jednotlivec nebo tým lidí, v závislosti na rozsahu projektu-bude dohlížet na každodenní činnost v objektu. To zahrnuje dohled nad pronájmem, výběr nájemného, běžné opravy a údržba, investice do vylepšení kapitálu podle potřeby, a více. Správci nemovitostí často najímají dodavatele třetích stran pro několik úkolů, jako je terénní úpravy a odstraňování sněhu.

• bezpečnost

náklady na zabezpečení musí být zabudovány do každého rozpočtu na vývoj. V malém měřítku by to mohlo být investice do a pak sledování bezpečnostních kamer. Ve větším měřítku, jako v kancelářské budově v centru města, možná plně obsazený tým lidí, kteří obsluhují stůl ve vstupní hale.

Znát Rozdíl: Proč je To důležité

Ať už jste vývojář nebo pasivní investor, je důležité pochopit, že vstupy do projektu pro forma. To vyžaduje základní pochopení měkkých nákladů a tvrdých nákladů spojených s vývojovým projektem. Tyto náklady mohou být náročné zjistit, zejména pro první vývojáře. Ještě pořád, developer a jeho investoři budou chtít mít vysokou míru důvěry v rozpočet, než se pohne kupředu.

je to proto, že všechny výnosy projektu jsou zisk se vypočítá pomocí předpokladů pro forma. V raných fázích upisování lze cenu za čtvereční stopu použít k odhadu tvrdých i měkkých nákladů v závislosti na místním trhu a historických průměrech. To pomáhá developerovi sestavit jeho finanční strategii. Jak architektura a inženýrství postupuje, vývojář může začít připojovat rafinovanější čísla, aby tyto náklady odrážel s větší přesností. Každý vývojář, zejména někdo, kdo je méně zkušený, bude chtít stavět ve zdravých rezervách (tj.

související: komerční nemovitosti žargon vysvětlil

závěr

mnoho nákladů jít do developerského projektu nemovitostí. To platí, ať už jde o relativně přímočarou hru s přidanou hodnotou, nebo o komplexní, ground-up Developerský projekt. Jako investor je důležité spolupracovat s developerem, který skutečně rozumí rozpočtu projektu a různým nákladům, které ovlivní návratnost projektu. Investoři by měli vždy požádat, aby viděli pro formu a měli by ji zkontrolovat hřebenem s jemnými zuby. Každý kvalitní sponzor s radostí provede investory jeho upisováním. Většina z nich poskytne cenný přehled o předpokladech, které jsou základem těchto čísel. Tento proces-přezkoumání upisování se sponzorem projektu-osvětlí odborné znalosti vývojáře s typem produktu a trhem, na kterém chcete investovat.

jako vždy, pokud se čísla zdají příliš dobrá na to, aby byla pravdivá, sondujte dále a položte další otázky. Žádný sponzor by se neměl zdráhat sdílet svá čísla s investory, protože tato čísla určují celkový úspěch a výnosy generované projektem.

potřebujete pomoc při obrácení nedostatečně výkonného majetku rozsáhlou rekonstrukcí, agresivní propagací a pronájmem? Kontaktujte Feldman Equities ještě dnes.