Hay muchas maneras de invertir en bienes raíces comerciales. Algunos optan por la propiedad directa, mientras que otros persiguen estrategias de valor añadido. Algunos invertirán pasivamente, como socios limitados en fondos o sindicaciones. Aquellos que buscan preservar la liquidez pueden optar por invertir en fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), que se pueden comprar y vender tan fácilmente como una acción. Depende de los objetivos de los inversores, el cronograma de inversión y la tolerancia al riesgo.

Una estrategia que menos personas persiguen, al menos personalmente, es el desarrollo inmobiliario. El desarrollo inmobiliario puede ser complicado, con muchas incógnitas. El desarrollo de terrenos en bruto, o la reurbanización de un sitio existente, tiene muchas variables y costos. Estos costos incluyen tanto los costos duros como los costos blandos, que en conjunto constituyen la proforma de bienes raíces del desarrollador. La precisión de la pro forma de un desarrollador afectará los rendimientos generales.

Cualquier persona interesada en invertir en el desarrollo de bienes raíces, ya sea directa o indirectamente como socio limitado, debe comprender los costos reales de un proyecto. En este artículo, examinamos la diferencia entre los costos duros y los costos blandos y las diversas partidas asociadas con cada uno de ellos.

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¿Qué Son Los Costos Duros?

Cualquier cosa relacionada con el desarrollo físico de una propiedad generalmente se considera un costo difícil. Esto incluye los materiales físicos necesarios para construir un proyecto (p. ej., acero, hormigón, mobiliario interior, etc.), así como los contratistas cuya mano de obra se requiere para hacer el proyecto.

Costos de materiales

La variedad de materiales que entran en un proyecto de desarrollo inmobiliario son bastante sorprendentes. Los costos de materiales duros pueden incluir acero, madera, cemento, paneles de yeso, alfombras, electrodomésticos, sistemas de seguridad vital, sistemas de HVAC, paisajismo y más. Para calcular los materiales necesarios para un proyecto, un desarrollador necesita tener un diseño avanzado con sus arquitectos e ingenieros. Hay estimadores de construcción de terceros que pueden ayudar a asignar cantidades y costos a cada uno de estos artículos de línea de materiales. La mayoría de los desarrolladores utilizarán un promedio de mercado (por ejemplo, una cantidad específica de dólares por pie cuadrado) como estimación durante sus ejercicios iniciales de suscripción.

Costos de mano de obra

Los costos de mano de obra son uno de los gastos de costos duros más significativos y variables que se incluyen en un proyecto. El gran diferenciador es si un desarrollador utiliza mano de obra sindical o no sindical. El primero puede ser significativamente más caro que el segundo. Sin embargo, en algunos mercados, hay un requisito (o incentivo, es decir, los sindicatos no saldrán a protestar por su proyecto) de utilizar la mano de obra sindical para un cierto porcentaje de la construcción.

Se necesita mano de obra durante todo el proyecto y, por lo general, incluye personas de las siguientes disciplinas: construcción (por ejemplo, carpinteros, fontaneros, electricistas), profesionales del trabajo en el sitio (por ejemplo, excavadoras, remediadores ambientales y otros involucrados en la nivelación del sitio); y paisajistas.

En un mercado laboral restringido, los desarrolladores pagarán una prima por los costos de mano de obra. En un mercado a la baja, la mano de obra puede ser más asequible. Realmente depende de la disponibilidad de trabajadores, por lo que los costos laborales pueden variar mucho de un año a otro o de un mercado a otro.

Contingencia

Cada presupuesto de construcción incluye una partida de contingencia. Una contingencia es una cantidad de dinero reservada que se reserva para cubrir costos imprevistos o condiciones del sitio. Por ejemplo, durante la fase de diligencia debida, un contratista puede encontrarse con un tanque de almacenamiento subterráneo que ha derramado petróleo en la propiedad, lo que requiere una rehabilitación costosa (ver más sobre la rehabilitación ambiental a continuación). O, durante la construcción, un desarrollador podría verse afectado por un nuevo requisito, como un cambio regulatorio que estipula que los proyectos deben tener la certificación LEED. Los desarrolladores generalmente llevarán un 5-10% de contingencia en su presupuesto de costos duros.

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Otros Gastos de Trabajo en el sitio a Considerar

Además de los gastos de trabajo en el sitio mencionados anteriormente, hay otros costos duros relacionados con el sitio que un desarrollador debe tener en cuenta en su presupuesto, incluidos:

Adquisición de terrenos

La mayoría de los desarrolladores dedicarán un tiempo significativo a investigar oportunidades antes de seguir adelante con un acuerdo de compra y venta. Por ejemplo, un desarrollador puede firmar una carta de intención (LOI) con el vendedor. Pondrán algo de dinero en fideicomiso para confirmar su intención de buena fe de seguir adelante con el trato. Luego, el desarrollador pasará algún tiempo investigando las condiciones del sitio y comenzando el trabajo de diseño preliminar (costos blandos) antes de ejecutar el acuerdo de compra y venta (PSA).

Entre PSA y el cierre, puede haber condiciones adicionales que cumplir, como obtener los permisos necesarios para continuar con el desarrollo. A menudo, el PSA funciona como una opción extendida para comprar el terreno y puede extenderse por muchos meses o incluso más de un año a medida que el desarrollador confirma la viabilidad del proyecto. El desarrollador está incurriendo en varios costos blandos a lo largo de este proyecto, incluso antes de adquirir el paquete. Al cerrar, el desarrollador transferirá los fondos necesarios para comprar la propiedad, también conocida como adquisición de terrenos.

Remediación ambiental

Dependiendo de la ubicación de la propiedad y su uso e historial previos, el sitio puede necesitar algún tipo de remediación ambiental. Muchos proyectos urbanos tienen cierto nivel de remediación necesaria. Los sitios «totalmente nuevos», los menos contaminados, tienden a estar en áreas suburbanas y rurales externas. Los costos de remediación pueden variar según el alcance y la naturaleza de la contaminación.

¿Qué Son Los Costos Blandos?

Los costos blandos son todos los costos fuera de los costos duros que se acumulan en un proyecto. A menudo se consideran intangibles, pero son de importancia crítica para un proyecto. Estos gastos generalmente se pueden clasificar en dos grupos: servicios profesionales y tarifas reglamentarias.

Costos de mano de obra durante el desarrollo

La mayor parte de los costos de mano de obra durante el desarrollo están asociados con varios servicios profesionales. Las líneas de servicios profesionales más importantes generalmente se relacionan con la arquitectura y el diseño, con la gestión de proyectos en segundo lugar.

• Arquitectura

Dependiendo del tamaño y la escala de un proyecto, puede haber varios arquitectos involucrados en un proyecto. Estos podrían incluir arquitectos de planificación maestra, arquitectos a nivel de diseño conceptual, arquitectos de planos de construcción registrados y arquitectos paisajistas, entre otros.

• Ingeniería

En el desarrollo de bienes raíces comerciales, generalmente hay muchos ingenieros involucrados en el diseño y ejecución de un proyecto. Los ingenieros pueden venir de muchas disciplinas: tráfico, medio ambiente, túnel de viento y más.

• Gestión de Proyectos

proyectos de desarrollo inmobiliario suelen contar con un patrocinador del proyecto. El papel de ese patrocinador puede haber sido identificar, adquirir y agregar capital para el esfuerzo de desarrollo. A veces, el patrocinador encabezará el proceso de desarrollo por sí mismo; otras veces, subcontratan estas tareas a una empresa de gestión de proyectos de terceros. Independientemente de quién se desempeñe como gerente de proyecto, patrocinador o un tercero, el gerente de proyecto generalmente cobrará un porcentaje de los costos de construcción o establecerá una tarifa mensual a cambio de proporcionar la administración diaria del proyecto de desarrollo. El gerente del proyecto normalmente servirá como mariscal de campo de los otros consultores y contratistas involucrados en el proyecto.

• Honorarios contables / legales

Los honorarios contables y legales son dos costos blandos adicionales que deben incluirse en la pro forma. La contabilidad a veces es administrada internamente por el patrocinador o desarrollador; a veces, se subcontrata de manera similar a las responsabilidades de gestión de proyectos. Incluso los grandes desarrolladores de bienes raíces que tienen sus equipos legales internos generalmente buscarán algún apoyo de un abogado externo, dependiendo de la naturaleza del proyecto. Los honorarios legales pueden estar asociados con permisos y derechos, la administración de procesos regulatorios municipales y estatales, y similares.

• Honorarios de inspección

Cualquier persona que haya invertido en bienes raíces residenciales estará familiarizada con una inspección de su casa. Los proyectos de bienes raíces comerciales también utilizan inspectores, pero de una manera diferente. Los inspectores se utilizan generalmente durante el proceso de diligencia debida y luego de nuevo, según sea necesario, para las inspecciones de códigos una vez que el proyecto está en marcha y cerca de su finalización.

• Extensiones de carreteras y servicios públicos

Algunos proyectos de construcción requieren nuevas conexiones de servicios públicos y extensiones de carreteras. Ambas formas de trabajo en el sitio se consideran costos elevados y se reflejarán en el presupuesto en consecuencia.

Costes de transporte

Cada pro forma debe contabilizar los costes de transporte. Los costos de transporte son los elementos no negociables que un desarrollador de bienes raíces debe pagar cada mes, independientemente del estado del proyecto. Por lo general, esto incluye impuestos, seguros y facturas de servicios públicos.

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Permisos y otras tarifas regulatorias

Los desarrolladores de bienes raíces necesitan obtener una serie de permisos para sus proyectos, de nuevo, dependiendo del tamaño y la escala del proyecto. Por ejemplo, puede haber tarifas asociadas con la renovación de un sitio para un nuevo uso. Si se necesita una variación, generalmente también hay una tarifa asociada con eso. Los permisos estatales pueden ser necesarios, como los permisos proporcionados por agencias reguladoras ambientales o departamentos de carreteras. Determinar qué permisos y tarifas regulatorias se aplicarán generalmente es una de las responsabilidades del abogado externo y el gerente de proyecto.

Costos posteriores al desarrollo

Hay costos blandos adicionales asociados con los proyectos de desarrollo, incluso cuando el proyecto se acerca o llega a su finalización. Estos costos incluyen:

• Publicidad

La mayoría de los desarrolladores contratarán una agencia de marketing o una tienda de corretaje para ayudar con la publicidad de su propiedad. Esto ayuda con los esfuerzos de arrendamiento o ventas y permite que los proyectos se estabilicen más rápido.

• Administración de la propiedad

Suponiendo que un desarrollador elija mantener (en lugar de vender) la propiedad al finalizar, será necesario un administrador de la propiedad. Un administrador de la propiedad, que es un individuo o un equipo de personas, dependiendo de la escala del proyecto, supervisará toda la actividad diaria en la propiedad. Esto incluye supervisión de arrendamientos, cobro de alquileres, reparaciones y mantenimiento de rutina, inversión en mejoras de capital según sea necesario y más. Los administradores de propiedades a menudo contratan contratistas externos para varias tareas, como jardinería y remoción de nieve.

• Seguridad

El costo de la seguridad debe ser instalado en cada presupuesto de desarrollo. A pequeña escala, esto podría ser invertir y luego monitorear cámaras de seguridad. En una escala más grande, como en un edificio de oficinas en el centro, tal vez un equipo de personas con todo el personal que opera un escritorio en el vestíbulo.

Conocer la Diferencia: Por qué Importa

Ya sea que sea un desarrollador o un inversor pasivo, es esencial comprender las entradas en la pro forma de un proyecto. Esto requiere una comprensión básica de los costos blandos y los costos duros asociados con el proyecto de desarrollo. Estos costos pueden ser difíciles de determinar, especialmente para los desarrolladores. Sin embargo, un desarrollador y sus inversores querrán tener un alto grado de confianza en el presupuesto antes de seguir adelante.

Esto se debe a que todos los retornos del proyecto son ganancias que se calculan utilizando las suposiciones pro forma. En las primeras etapas de la suscripción, se puede usar un precio por pie cuadrado para estimar tanto los costos duros como los costos blandos, dependiendo del mercado local y los promedios históricos. Esto ayuda al desarrollador a diseñar su estrategia de financiación. A medida que avanza la arquitectura y la ingeniería, el desarrollador puede comenzar a incorporar números más refinados para reflejar estos costos con más precisión. Cualquier desarrollador, particularmente alguien con menos experiencia, querrá construir reservas saludables (es decir, contingencia) para costos duros y blandos para tener en cuenta los sobrecostos del proyecto.

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Conclusión

Muchos costos van en un proyecto de desarrollo de bienes raíces. Esto es cierto ya sea que se trate de una obra de valor agregado relativamente sencilla o si se trata de un proyecto de desarrollo integral y desde cero. Como inversor, es importante trabajar con un desarrollador que realmente entienda el presupuesto del proyecto y los diversos costos que influirán en los rendimientos de un proyecto. Los inversores siempre deben pedir ver la pro forma y revisarla con un peine de dientes finos. Cualquier patrocinador de calidad guiará felizmente a los inversores a través de su suscripción. La mayoría proporcionará información valiosa sobre las suposiciones que sustentan esas cifras. Este proceso-revisar la suscripción con el patrocinador del proyecto-arrojará luz sobre la experiencia de un desarrollador con el tipo de producto y el mercado en el que desea invertir.

Como siempre, si los números parecen demasiado buenas para ser verdad, investigar más y hacer más preguntas. Ningún patrocinador debe ser reacio a compartir sus números con los inversores, ya que estos números determinarán el éxito general y los rendimientos generados por el proyecto.

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