Un condominio con garantía es uno que un comprador de vivienda puede financiar utilizando una hipoteca convencional, después de haber sido aprobado bajo un conjunto de pautas establecidas por las empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Si está buscando comprar un condominio, asegurarse de que sea «con garantía» puede ser vital para poder pagarlo. Comprar o vender un condominio con garantía es similar a comprar o vender una casa unifamiliar.

Los condominios sin garantía, por otro lado, no son tan fáciles de comprar o vender. Estos condominios pueden parecerse mucho a condominios con garantía, pero por una razón u otra, Fannie y Freddie los han considerado demasiado riesgosos para comprarlos. Por lo tanto, los condominios sin garantía son más difíciles de obtener financiamiento.

En lugar de usar una hipoteca convencional para comprar condominios sin garantía, los compradores pueden tener que solicitar un préstamo de cartera para comprar la casa. Un préstamo de cartera es un préstamo que los prestamistas no venden a terceros y, en su lugar, mantienen en sus libros. Dado que los prestamistas asumen todo el riesgo asociado con los préstamos de cartera, pueden tener criterios de suscripción más estrictos o los préstamos pueden tener tasas de interés más altas que los préstamos convencionales comparables.

• ¿Qué es un condominio con garantía?
• ¿Cómo averiguar si su condominio tiene garantía?
• ¿Qué es un condominio sin garantía?
• Problemas con condominios sin garantía
• Cómo encontrar prestamistas de condominios sin garantía

¿Qué es un condominio con garantía?

Para que un condominio sea garantizado, el proyecto de condominio tiene que cumplir con una extensa lista de requisitos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Algunas de las restricciones pueden parecer obvias. Por ejemplo, el condominio no puede ser parte de un tiempo compartido y no puede ser parte de un proyecto de casa flotante.

Un condominio se refiere a cualquier unidad que sea parte de un proyecto de condominio. Un proyecto de condominio es un inmueble residencial en el que un individuo posee cierta unidad, y el propietario de la unidad tiene un interés económico en las áreas comunes en poder de una asociación de propietarios.

Las estructuras de propiedad de los condominios varían. Los propietarios pueden tener una escritura de una unidad en un solo edificio como en un arreglo de condominio «tradicional». Sin embargo, el propietario de un condominio también podría ser accionista de una cooperativa de apartamentos. Del mismo modo, el propietario de un condominio puede tener una escritura de tierra en un desarrollo de unidad planificado, donde los propietarios tienen el título de un lote y un edificio, pero comparten ciertas áreas comunes, como carreteras privadas. No importa cómo el proyecto de condominio organice la propiedad, las reglas para ser un condominio con garantía siguen siendo las mismas.

Los condominios con garantía deben cumplir, como mínimo, los siguientes requisitos relacionados con su propiedad y gobierno.

Cómo saber si su condominio es warrantable?

Puede ver si el condominio está aprobado para financiamiento garantizado por el gobierno por su cuenta. Esta lista muestra condominios que son elegibles para un préstamo garantizado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). De manera similar, este sitio muestra proyectos de condominios que son elegibles para financiamiento del VA. Si el condominio que está mirando está en una de esas listas, lo más probable es que esté garantizado.

Desafortunadamente, averiguar si su condominio está garantizado no es una tarea fácil. Fannie Mae y Freddie Mac no mantienen una lista pública de proyectos aprobados. En su lugar, es posible que su prestamista (o un agente de bienes raíces, si está vendiendo) tenga que solicitar una revisión del proyecto de condominio para determinar si la propiedad tiene garantía.

Si está pensando en comprar un condominio, pregunte a su agente de bienes raíces si tiene garantía. Deben poder avisarle por adelantado; si no lo saben, pueden ayudarlo a averiguar si el desarrollo en cuestión califica como un condominio con garantía. Si no lo hace, es posible que tenga dificultades para obtener financiación para el condominio.

Reglas especiales para la financiación de condominios con garantía

Incluso cuando un condominio tiene garantía, obtener una hipoteca para un condominio no es lo mismo que obtener financiación para una casa unifamiliar. Por ejemplo, un condominio requiere un pago inicial mínimo del 10% en la mayoría de los casos, en lugar del 3% como una casa unifamiliar aislada. Las tasas de interés de las hipotecas de condominios tienden a ser más altas que las de las casas unifamiliares comparables.

Además, las cuotas de HOA se consideran parte de su pago hipotecario mensual, lo que afecta su relación deuda-ingresos. Con las cuotas aumentando el costo de su hipoteca, puede ser difícil calificar para una hipoteca lo suficientemente grande como para comprar el condominio que desea.

¿Qué es un condominio sin garantía?

Un condominio sin garantía es cualquier condominio que no cumple con todos los requisitos de préstamos calificados de Fannie Mae o Freddie Mac. Ya sea que se trate de una casa flotante o que el 16% de los propietarios de unidades estén morosos en sus cuotas de asociación, el requisito específico que falta no importa. Si un proyecto no cumple con las restricciones, no es un condominio con garantía.

Cuando un condominio no tiene garantía, encontrar financiamiento puede ser un verdadero desafío. No importa cuán solvente sea, es posible que tenga dificultades para encontrar un prestamista que suscriba préstamos para condominios sin garantía.

Un proyecto de condominio no está garantizado si presenta una de las siguientes restricciones:

Problemas con condominios sin garantía

Si tiene el corazón puesto en un condominio sin garantía, es importante comprender los posibles problemas que puede enfrentar como comprador, propietario y eventual vendedor de condominios.

Problemas para comprar el condominio.

Como comprador, tendrá que calificar para un préstamo de cartera de un banco en lugar de un préstamo convencional. Si bien las prácticas de préstamo de cartera varían de un banco a otro, puede esperar que se enfrenten a criterios de suscripción estrictos. Es posible que deba pagar un pago inicial grande (hasta un 20% o más) para comprar el condominio.

Problemas con la salud financiera del desarrollo.

Un condominio puede no estar garantizado porque demasiados propietarios están morosos en las cuotas. Puede no tener garantía porque el proyecto de condominio envía dinero insuficiente a su fondo de reserva para gastos de emergencia. Ambos síntomas revelan que la HOA puede tener problemas de flujo de efectivo. Si una asociación no puede cumplir con sus obligaciones financieras, los propietarios pueden ver aumentar sus cuotas de asociación. En algunos casos, los propietarios pueden tener que pagar una cuota especial para pagar las reparaciones y mejoras necesarias.

Problemas para vender la unidad.

Si un condominio aún no tiene garantía cuando vende, la unidad atraerá a un grupo más pequeño de compradores de vivienda. Muchos compradores no tendrán el pago inicial o el crédito necesarios para obtener un préstamo de cartera.

Capacidad para obtener financiación.

Desde el exterior, un condominio con garantía y sin garantía puede tener el mismo aspecto. Sin embargo, si un condominio tiene garantía hará una gran diferencia en su capacidad para obtener un préstamo para comprar la propiedad. Si se entera de que un condominio no tiene garantía, considere los riesgos antes de decidir comprar.

Cómo encontrar prestamistas de condominios sin garantía

Si está tratando de encontrar un prestamista de condominios sin garantía, puede ser difícil obtener financiamiento a través de prestamistas hipotecarios convencionales, pero aún puede calificar para una hipoteca. La clave es encontrar un prestamista de cartera. Un prestamista de cartera es un banco, cooperativa de crédito o prestamista no bancario que no vende sus préstamos, o no los vende todos. En cambio, se aferra a algunos préstamos hasta que el préstamo se pague.

Puede encontrar un prestamista de cartera utilizando el término de búsqueda » préstamos de condominios sin garantía.»Sin embargo, es posible que también desee trabajar con un agente hipotecario local que se especialice en préstamos para condominios. Al buscar préstamos para condominios sin garantía, los agentes hipotecarios pueden ayudarlo a obtener financiamiento especializado que usted no podría asegurar por su cuenta con la mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales.