Luchando contra la Creciente Ola de violaciones de Normas de Alquileres de Airbnb

Por Michael E. Chapnick/ Publicado en septiembre de 2015

Un artículo reciente en The Boston Globe relata el caso de un propietario de condominio que obtuvo un anfitrión en el sitio web de alquiler de vacaciones Airbnb. Hizo todo lo posible para satisfacer las necesidades y los caprichos de sus invitados, pero aparentemente su disposición a complacer no se extendió a su asociación de condominios y a sus compañeros vecinos.

El propietario de la unidad fue multado con 9 9,700 por violar las reglas de su asociación de condominios contra los alquileres a corto plazo a través del sitio web cada vez más popular, que permite a los usuarios listar sus residencias para alquileres a corto plazo dirigidos a huéspedes que desean alojamientos más hogareños. El propietario ha contratado a un abogado para tratar de negociar una multa más baja, y se le cita diciendo que «no esperaba, como propietario, que tener a alguien más en mi propia casa fuera un problema.»

Quizás debería haberlo sabido mejor, ya que la mayoría de los convenios y reglas de la asociación prohíben los alquileres a corto plazo, y algunos incluso incluyen un proceso de solicitud con verificaciones de antecedentes para posibles inquilinos. Sin embargo, él y otros propietarios de unidades afirman desconocer las reglas después de haber sido multados con multas que oscilan entre 1 100 y 1 1,000, según los estatutos de sus asociaciones, por cada noche que han alquilado sus unidades, según el informe del periódico.

Con los innumerables condominios de lujo frente al mar de Florida repletos de unidades propiedad de inversores que permanecen inactivas durante grandes temporadas del año, la creciente popularidad de Airbnb y sus rivales, HomeAway y VRBO representa un área de problemas potencialmente importante que debería recibir la atención de muchas juntas de asociaciones en toda la región. La perspectiva de una puerta giratoria de huéspedes a corto plazo presenta preocupaciones de seguridad y molestias, especialmente para los condominios, y las juntas de las asociaciones de condominios del estado harían bien en revisar y posiblemente fortalecer sus convenios para prohibir específicamente este tipo de alquileres, así como garantizar disposiciones y procedimientos de aplicación adecuados.

Para aquellas asociaciones que ya están en conflicto con propietarios que utilizan estos sitios web para alquileres a corto plazo o sospechan que se está llevando a cabo, sus acciones de aplicación de las reglas deben comenzar con investigaciones exhaustivas. De manera no conflictiva y cortés, el administrador de la propiedad o el miembro de la junta debe preguntar a los nuevos huéspedes en las residencias que se sospecha que están alquiladas sobre la naturaleza de su acuerdo con el propietario de la unidad y cómo descubrieron la propiedad. Deben documentar sus hallazgos, y también deben investigar los sitios web para encontrar y guardar los listados ofensivos.

Armados con esta información, pueden avanzar en dos frentes: directamente con el propietario, así como con Airbnb o el sitio web que muestra la unidad. Airbnb incluye en sus términos y condiciones para los anfitriones que deben cumplir con las normas que rigen los alquileres en sus comunidades, y el sitio se reserva el derecho de eliminar cualquier anuncio que considere que viola sus términos. Presumiblemente, la compañía y sus rivales estarían dispuestos a considerar la eliminación de anuncios por parte de anfitriones que violen las reglas de la asociación comunitaria, y uno de mis colegas de nuestra firma se enteró de un caso de un cliente en el que Airbnb fue contactado por la asociación y sacó un anuncio de su sitio después de enterarse de la violación de las reglas.

Además, las asociaciones deben compartir la evidencia que han recopilado de los alquileres utilizando estos sitios web con su asesor legal, que puede usar la información para emitir una carta de cese y desistimiento inmediato al propietario de la unidad y ayudar a la asociación a determinar un mecanismo de aplicación apropiado. Sin embargo, para los propietarios de unidades que ya han comenzado a disfrutar de las recompensas de sus alquileres, es una apuesta segura que serán reacios a descontinuarlos.

Michael E. Chapnick, Socio

Siegfried, Rivera, Et. Al.

Michael E. Chapnick es socio del bufete de abogados con sede en Coral Gables, FL de Siegfried, Rivera, Hyman, Lerner, De La Torre, Mars & Sobel, P. A., que se ha centrado en el derecho de asociaciones comunitarias desde 1996. Tiene su sede en la oficina de la firma en West Palm Beach, y la firma se centra en la ley de asociaciones comunitarias y representa a más de 800 asociaciones en toda la Florida. Para obtener más información, visite www.srhl-law.com, www.FloridaHOALawyerBlog.com, correo electrónico [email protected], o llame al (305) 442-3334.

Para los inquilinos ardientes que se nieguen a cumplir con estas demandas y continúen alquilando sus residencias, el abogado de la asociación debe actuar rápidamente para presentar una Petición de Arbitraje Obligatorio No Vinculante sobre la violación de la regla con la División de Condominios, Tiempo Compartido y Casas Móviles del estado, administrada bajo el Departamento de Regulación Comercial y Profesional. La División de Condominios, a través de su División de Arbitraje, está equipada para llevar a cabo de manera rápida y eficiente arbitrajes en disputas que involucren violaciones de convenios y reglas, y sus órdenes finales pueden involucrar tanto la emisión de medidas cautelares (es decir, requerir que alguien haga o no haga algo), como requerir que la parte no ganadora pague los honorarios razonables de abogados y los costos de la parte ganadora incurridos en la presentación de la acción para hacer cumplir los convenios y reglas de la asociación.

En la nueva economía de intercambio entre pares, Airbnb y los otros sitios web que permiten a los propietarios alquilar sus residencias a huéspedes a corto plazo están aquí para quedarse y es probable que disfruten de un crecimiento continuo en los próximos años. Las asociaciones en Florida que deseen evitar estos alquileres a corto plazo deben actuar ahora para proteger los intereses de sus miembros.